Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES)1 je začel veljati leta 2004 z namenom zaščititi kupce - potrošnike, pred tveganji v zvezi s prodajalčevo izpolnitvijo. Investitorji, ki gradijo za trg z namenom nadaljnje prodaje, pogosto del finančnih virov za financiranje gradnje zagotovijo tako, da sklepajo pogodbe o prodaji posameznih delov (posameznih stanovanj) še pred končanjem gradnje. Kupci pa se zavežejo del kupnine plačati še pred izročitvijo dela stavbe, ki je predmet prodaje. V takem primeru je predmet prodaje bodoča stvar, torej stavba ali del stavbe, ki v času sklenitve prodajne pogodbe še ne obstaja.2 Zato so kupci izpostavljeni različnim tveganjem, ki se nanašajo denimo na investitorjeve finančne (ne)zmožnosti dokončati gradnjo in na tveganja stvarnih napak po izročitvi. ZVKSES varuje kupce pred takimi tveganji s številnimi instituti. Ena od varovalk je kupčeva pravica zadržati pet odstotkov kupnine, če ob primopredaji ugotovi obstoj stvarnih napak. Ali je kupčevo pravno varstvo v pravdnem postopku, v katerem prodajalec zahteva plačilo preostanka kupnine, absolutno? Po drugem odstavku 15. člena ZVKSES ima kupec do odprave napak, ki so bile uveljavljane ob prevzemu nepremičnine, pravico zadržati plačilo petih odstotkov kupnine. Po šestem odstavku tega člena mora kupec plačati zadržani del kupnine v petih delovnih dneh, šteto od dne, ko prodajalec odpravi napake, ki so razlog za zadržanje. Po 20. členu istega zakona mora prodajalec napake, katerih odpravo je kupec ob prevzemu nepremičnine zahteval, odpraviti najpozneje v enem mesecu. Če prodajalec napak v tem roku ne odpravi, lahko kupec: - vztraja pri zahtevku za odpravo napak, - sam odpravi napake na stroške prodajalca ali - zahteva znižanje kupnine. Če kupec uveljavi pravico, da sam odpravi napake na stroške prodajalca ali do znižanja kupnine, ni dolžan plačati dela kupnine, ki ga je zadržal (pet odstotkov), dokler ni dokončno ugotovljena višina stroškov, potrebnih za odpravo napak, oziroma dokler se pogodbeni stranki ne dogovorita za višino znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak. Upoštevaje to zakonsko določbo in določbe Zakona o pravdnem postopku (ZPP)3 o stroških postopka, se zastavi vprašanje, kdo nosi stroške sodnega postopka, če prodajalec kupca toži za plačilo petih odstotkov kupnine, v sodnem postopku pa se ugotovi, da je vrednost napak (bistveno) manjša od zadržanih petih odstotkov. Pri nakupu nepremičnin kupci vse pogosteje uveljavljajo napake (denimo površno pobeljene stene ali slabo položene ploščice ali parket, odpadanje ometa). V primeru obstoja napak je teh navadno v stanovanju več. Kupec ima pravico izbire jamčevalnih zahtevkov. Ko enega od njih izbere, ne more več spremeniti svoje izbire, potem ko je prodajalca obvestil o izbiri jamčevalnega zahtevka. Od izbire dalje se šteje, da je bila obveznost že od začetka enostavna in da je njen predmet izbrana stvar.4 Kupec običajno kot jamčevalni zahtevek izbere odpravo napak ali znižanje kupnine. Če prodajalec v celoti ne odpravi napake oziroma v primernem znesku ne zmanjša kupnine, mu kupec še vedno ni dolžan plačati zadržanih petih odstotkov kupnine, saj ima pravico kupnino zadržati, dokler ta ni v celoti in profesionalno odpravljena oziroma sorazmerno znižana.5 Problem nastane, ko prodajalec vztraja pri izročitvi zadržanega dela kupnine z razlago, da je napaka bila odpravljena oziroma da je kupnina bila primerno znižana in da torej ni upravičenega razloga za zadržanje dela kupnine, s čimer se kupec ne strinja. Če prodajalec v tem primeru proti kupcu vloži tožbo z dajatvenim tožbenim zahtevkom po plačilu preostalega dela kupnine (petih odstotkov), je kupec v zelo nehvaležnem položaju. Stranka, ki nosi breme dokazovanja,6 mora sodišču predlagati izvedbo dokaza s postavitvijo izvedenca gradbene stroke, da kot strokovnjak poda izvedensko mnenje o tem, ali ima stanovanje napako, na katero opozarja kupec, ali je bila napaka v celoti in profesionalno odpravljena oziroma kupnina znižana sorazmerno napakam. Za izdelavo izvedenskega mnenja gradbene stroke je treba založiti predujem, ki je običajno zelo visok in znaša približno 1.000 evrov.7 Tem stroškom je treba prišteti še strošek odvetniškega zastopanja ene in druge stranke. Če se v dokaznem postopku ugotovi, da napake sicer obstajajo, vendar so stroški odprave oziroma znižanja kupnine neznatne vrednosti glede na v postopku zahtevani znesek (pet odstotkov zadržane kupnine), se zastavi vprašanje pravnega varstva, ki ga ima kupec, kljub določbi 15. člena ZVKSES. Če denimo izvedenec ugotovi obstoj napak in znižanje kupnine za 2.000 evrov, celotna vrednost spornega predmeta pa znaša denimo 6.000 evrov (pet odstotkov kupnine), pomeni, da je v postopku skoraj v celoti uspel prodajalec (za 4.000 evrov). To ima za kupca neugodne posledice. Čeprav kupec po tretjem odstavku 20. člena ZVKSES prodajalcu ni dolžan plačati dela kupnine, ki ga je zadržal (pet odstotkov), dokler ni dokončno ugotovljena višina stroškov, potrebnih za odpravo napak, oziroma dokler se pogodbeni stranki ne dogovorita za višino znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak, sodišče upošteva 154. člen ZPP, ki določa pravilo o plačilu stroškov v skladu s sorazmernim uspehom v postopku. V tej situaciji nosi tako kupec pretežni del vseh stroškov pravdnega postopka (kupčev uspeh je le 33,3-odstoten). Kupci so običajno z določilom v kupoprodajni pogodbi seznanjeni s svojo pravico zadržati pet odstotkov kupnine v primeru obstoja napak. Ker gre večinoma za prava nevešče stranke, pa niso seznanjeni z določbami ZPP, da bodo morali v primeru morebitnega sodnega postopka proti njim in pretežnega neuspeha v postopku kriti velik del sodnih stroškov. Zaradi pravnega varstva kupcev bi bilo smotrno določbo drugega odstavka 15. člena ZVKSES opredeliti tako, da bi imel kupec pravico zadržati do pet odstotkov kupnine - tj. v znesku, ki ustreza vrednosti ugotovljenih napak in pomeni strošek, ki bi ga oziroma ga bo imel kupec z odpravo te napake (odvisno od izbire jamčevalnega zahtevka). Za oceno vrednosti ugotovljenih napak bi bilo najbolje, da kupec angažira strokovnjaka, ki bo vrednost ugotovljenih napak najbolj profesionalno ocenil. Tako bo kupec zadržal kupnino v višini ocenjenih napak, v preostalem delu pa bo prodajalcu plačal kupnino. Z logičnega in življenjskega vidika je namreč kupec upravičen zadržati kupnino le v takem obsegu, nad to višino pa kupec kupnino neupravičeno zadržuje, zato tudi v sodnem postopku v tem delu (nad ocenjeno vrednostjo napak) stroškovno propade. Sklep ZVKSES je namenjen varstvu kupcev stanovanj, ki so (znaten) del kupnine plačali še pred izročitvijo dela stavbe, ki je predmet prodaje. Zaradi tveganj, ki pri tem nastanejo na strani kupca, je ZVKSES med drugim kot varovalko v 15. členu določil pravico kupca, da zadrži pet odstotkov kupnine do odprave napak oziroma uveljavi druge jamčevalne zahtevke. S to zakonsko določbo ZVKSES so kupci enako zavedeni, saj so prepričani, da jih zato ne morejo doleteti neugodne posledice, kar večinoma ne drži. Zaradi pravnega varstva kupca, da v morebitnem sodnem postopku zoper njega (s strani prodajalca kot tožnika) stroškovno ne propade, bi moral biti 15. člen ZVKSES opredeljen tako, da bi določal pravico kupca zadržati do pet odstotkov kupnine, tj. v znesku, ki ustreza višini vrednosti ugotovljenih napak. Ko je kupec kot toženec seznanjen s sodnimi stroški, ki ga bodo zadeli, če je vrednost napak bistveno manjša od zadržanega dela kupnine, pride v dilemo, ali se spustiti v spor ali prodajalcu (tožniku) preprosto plačati preostali znesek kupnine. Če namreč prodajalec v pretežnem delu uspe s tožbenim zahtevkom, pride v položaj, ko se kupcu, kljub temu da mu zakon določa pravico zadržati pet odstotkov kupnine, pravdanje "ne splača", ker bo znesek, za katerega mu bo sodišče morda zmanjšalo kupnino, plačal za stroške pravdnega postopka. Zato imajo po veljavni ureditvi v takih pravnih primerih škarje in platno v rokah prodajalci, ki se svojega boljšega položaja običajno zavedajo. Zato je v sodnem postopku pogosto od njihove volje odvisno, ali bodo s kupcem poskušali mirno rešiti spor s sklenitvijo sodne poravnave in tako primerno zmanjšali kupnino po načelu vestnosti in poštenja med udeleženci v obligacijskem razmerju ali pa bodo svoj prevladujoči položaj izrabili z nadaljevanjem pravdnega postopka.8 Opombe: 1 Ur. l. RS, št. 18/04. 2 Predlog Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, Poročevalec Državnega zbora, 13. november 2003, št. 93. 3 Ur. l. RS, št. 26/99 in nasl. 4 Člen 385 Obligacijskega zakonika (OZ, Ur. l. RS, št. 83/01 in nasl.). 5 Člen 15 ZVKSES v zvezi z drugim odstavkom 6. člena OZ, po katerem morajo udeleženci v obligacijskih razmerjih pri izpolnjevanju obveznosti iz svoje poklicne dejavnosti ravnati z večjo skrbnostjo, po pravilih stroke in po običajih (skrbnost dobrega strokovnjaka). 6 Po 215. členu ZPP sodišče sklepa o obstoju posameznega dejstva na podlagi pravila o dokaznem bremenu, če na podlagi izvedenih dokazov ne more zanesljivo ugotoviti kakega dejstva. V skladu s tem mora torej kupec dokazati, da obstajajo napake, prodajalec pa, da so bile odpravljene oziroma kupnina sorazmerno znižana. 7 Predujem založi stranka, na kateri je breme dokazovanja (primerjaj z 212. členom v zvezi s 153. členom ZPP). 8 Primerjaj 5. člen v zvezi s 7. členom OZ.

Nedavno je prišlo med občino in lastnikom zemljišča do stvarnopravnega spora glede obstoja služnosti po zemljišču v zasebni lasti v korist občine. Zemljišče v naravi je dvorišče ob stanovanjski hiši. Pred šestimi leti je z dovoljenjem prejšnjega lastnika po tem dvorišču potekala pot, ki so jo uporabljali vsi občani (tudi za vožnjo z avtomobili). Med sodnim postopkom pa je lastnik zemljišča presenečeno ugotovil, da je občina njegovo zemljišče z odlokom kategorizirala v občinsko cesto. Kakšna je torej pravica občine, da s svojim oblastnim aktom enostransko poseže v zasebno zemljišče, ter v katerih primerih in na kakšen način sme to storiti? Pojem javnih cest ureja 3. člen Zakona o cestah (ZCes-1).1 Javne ceste so prometne površine, ki so splošnega pomena za promet in jih lahko vsakdo prosto uporablja na način in pod pogoji, določenimi s predpisi, ki urejajo ceste, in pravili cestnega prometa. V prvem odstavku 39. člena ZCes-1 je določeno, da so javne ceste državne in občinske. Na podlagi drugega odstavka 39. člena ZCes-1 so državne ceste v lasti Republike Slovenije, občinske ceste pa v lasti občin. Vsaka občina določi občinske ceste po njihovih kategorijah in namenu uporabe glede na vrsto cestnega prometa, ki ga prevzemajo. Odlok sprejme občinski svet. Ureditev lokalnih cest je nujna, saj morajo občani imeti dostop do infrastrukturnih objektov in do svojih domov. Zato je tudi povsem razumljivo, da občina mora pridobiti zemljišče, ki ga nujno potrebuje za občinsko cesto (bodisi lokalno cesto bodisi javno pot). Vprašanje pa je, kako občine pridobijo zasebno zemljišče, da postane javno dobro, torej za namen graditve ali ureditve že obstoječe ceste kot občinske ceste. Pogosto se namreč zgodi, da občinski organi zasebno zemljišče s sprejemom odloka občine kategorizirajo v občinsko cesto, pri čemer lastnik zasebnega zemljišča o tem sploh ni obveščen. Tako se zgodi, da je lastninska pravica tega zemljišča, po katerem poteka občinska cesta, še vedno v zasebni lasti, čeprav je zemljišče (ki je v naravi cesta) z odlokom razglašeno za občinsko cesto, torej za zemljišče v javno dobro. Še več, zgodi se, da se občinski organi na ta odlok sklicujejo v sodnem postopku, v katerem je lastnik zasebnega zemljišča komaj prvič seznanjen, da je njegovo zemljišče kategorizirano kot občinska cesta (lokalna cesta ali javna pot). Menim, da je tak občinski odlok nezakonit. Občina lastniku zasebnega zemljišča pri sklicevanju na nezakoniti odlok namreč jemlje pravico do prostega razpolaganja z lastninsko pravico, čeprav je lastninska pravica najmočnejša stvarna pravica.2 Občina si z nezakonitim odlokom jemlje pravico narekovati lastniku zasebnega zemljišča, kaj mora v zvezi s to cesto storiti ali opustiti, z argumentacijo, da gre po odloku za zemljišče v javno korist (ne pa tudi po podatkih v zemljiški knjigi). Ko lastnik zasebnega zemljišča spozna, da je njegovo zemljišče po odloku javno dobro, mu ne preostane drugega, kot da vloži oceno ustavnosti in zakonitosti nezakonitega odloka na Ustavno sodišče RS. Postopki na Ustavnem sodišču so dolgotrajni, lastnik zasebnega zemljišča pa se med sodnim postopkom lahko sklicuje le na to, da sodišča niso vezana na občinske predpise, saj so po Ustavi RS vezana le na Ustavo in zakon.3 Pa vendarle je v enem od primerov sodišče prve stopnje odločilo, da bo nezakoniti odlok, za katerega je lastnik zasebnega zemljišča izvedel šele med sodnim postopkom, upoštevalo pri odločanju o zadevi, saj Ustavno sodišče (še) ni razveljavilo odloka občine. Kako daleč torej sega veljavnost nezakonitih občinskih odlokov in posegov v lastninsko pravico posameznikov? Ali je z vidika pravne varnosti res upravičeno brez zadržkov tolerirati nezakoniti občinski odlok (ki posega v zasebno lastnino), če ocenimo, da določen kraj pač potrebuje občinsko cesto - ne glede na nezakonito izveden postopek? Prevelika toleranca do tako izvedenega nezakonitega postopka privede do situacije, ko se zemljišče zasebnika "čez noč" prekvalificira v javno dobro, in na tej podlagi do pravice občine, da (formalno še vedno) lastniku zemljišča narekuje zapovedi in prepovedi na njegovem zemljišču, čeprav z občino ni v nobenem pogodbenem odnosu. Ustavno sodišče je v preteklih letih v številnih zadevah, v katerih so lastniki zasebnih zemljišč izpodbijali občinski predpis o kategorizaciji svojega zasebnega zemljišča v javno cesto, sprejelo vsebinsko enake odločitve in ponovilo stališče, da so takšni predpisi v neskladju z Ustavo. Če občina določeno zemljišče potrebuje za javno pot (lokalno cesto), mora z lastnikom zemljišča skleniti pravni posel za pridobitev zemljišč v javno korist ali pa mora lastnika zemljišča razlastiti po postopku, kot ga določa zakon.4 Ustavno sodišče je v teh zadevah več let izdajalo ugotovitvene odločbe in določalo način izvršitve, po katerem so morale občine ugotovljeno neskladje odpraviti tako, da so v določenem roku z lastniki zemljišč sklenile pravni posel za pridobitev zemljišč oziroma v istem roku začele razlastitveni postopek ali v skladu z zakonom izpeljale postopek za ukinitev javne ceste.5 Zaradi pomena javnih cest za življenje v skupnosti je Ustavno sodišče ob tehtanju javne koristi in poseganja v lastninsko pravico dajalo prednost javni koristi. Kljub številnim identičnim odločitvam je vedno več posameznikov vlagalo pobude za začetek postopkov za oceno ustavnosti in zakonitosti občinskih predpisov o kategorizaciji javnih cest. Ustavno sodišče je v odločbi U-I-195/08 z dne 9. julija 2009 poudarilo pomen spoštovanja svojih odločitev in opozorilo, da bi številne vsebinsko enake odločitve, ki se nanašajo na občinske predpise o kategorizaciji javnih cest, ter jasna ustavnopravna stališča v pravni državi narekovala, naj občine same odpravijo protiustavne predpise o kategorizaciji javnih cest. Zaradi jasnih ustavnih in zakonskih obveznosti občin v zvezi s kategorizacijo javnih cest ter zaradi učinkovitejšega varstva lastninske pravice je Ustavno sodišče v odločbi U-I-208/10 z dne 20. januarja 2011 spremenilo način odločanja in izpodbijani občinski predpis o kategorizaciji javnih cest razveljavilo z odložnim rokom enega leta. V naslednji odločbi v zadevi U-I-270/09 z dne 10. marca 2011 je odložni rok skrajšalo na šest mesecev. Pri naslednjih odločitvah je občinske predpise o kategorizaciji javnih cest razveljavilo brez odložnega roka.6 Čeprav je Ustavno sodišče do začetka leta 2013 razveljavilo več kot 30 določb navedenih predpisov, se še vedno dogaja, da nekatere občine protipravno kategorizirajo javne ceste in na nezakonit način posegajo v zemljišča v zasebni lasti. Sklep Pravno nevzdržna je situacija, če občinski organi določeno zemljišče z odlokom kategorizirajo kot občinsko cesto, medtem ko je v zemljiški knjigi to isto zemljišče v zasebni lasti. Če občina določeno zemljišče potrebuje za namen občinske ceste, mora postopek kategorizacije izpeljati pravilno in zakonito, kot je to že večkrat poudarilo Ustavno sodišče. Na spletni strani Ministrstva za javno upravo7 je zapisano, da je lokalna samouprava ustavna institucija in pomeni zagotovitev decentralizirane oblasti ljudstva, ki jo prebivalci Slovenije uresničujejo v samoupravnih lokalnih skupnostih, v občinah. Temeljno načelo organizacije lokalne samouprave je načelo samoorganiziranja, s katerim sta opredeljeni pravica in obveznost občinskih organov, da ob upoštevanju zakonske okvirne ureditve s svojimi predpisi urejajo organizacijo delovanja samoupravnih lokalnih skupnosti primerno krajevnim razmeram. Od občinskih organov, predvsem od občinskega sveta, ki je najvišji organ odločanja o zadevah v okviru pravic in dolžnosti občine8 in katerega člane izvolijo občani,9 torej utemeljeno pričakujemo, da delo opravljajo zakonito ter v korist in v interesu vseh lokalnih prebivalcev. Na žalost pa še vedno obstajajo posegi v zasebno lastnino lokalnega prebivalca z nezakonitim postopanjem občine, kot je opisano v tem članku, in s tem nastane pravno nevzdržen odnos med dejstvi, kot izhajajo iz zemljiške knjige (zemljišče v zasebni Opombe: 1 Ur. l. RS, št. 109/10 in nasl. 2 Tako 37. člen SPZ določa, da je lastninska pravica pravica imeti stvar v posesti, jo uporabljati in uživati na najobsežnejši način ter z njo razpolagati. Omejitve uporabe, uživanja in razpolaganja lahko določi samo zakon. 3 Kot določa 125. člen Ustave RS, da so sodniki pri opravljanju sodniške funkcije neodvisni. Vezani so na Ustavo in zakon. 4 Ustava v 69. členu določa, da je razlastitev (odvzem ali omejitev lastninske pravice v javno korist) mogoča le proti nadomestilu v naravi ali proti odškodnini in pod pogoji, ki jih določa zakon. 5 Na primer odločba Ustavnega sodišča v zadevi U-I-129/03 z dne 17. februarja 2005 in odločba Ustavnega sodišča v zadevi U-I-335/05 z dne 10. oktobra 2007. 6 Odločba Ustavnega sodišča RS v zadevi U-I-289/12 z dne 24. januarja 2013 in številne druge. 7 http://www.mju.gov.si/si/lokalna_samouprava/o_lokalni_samoupravi/ . 8 Glej 29. člen Zakona o lokalni samoupravi (ZLS), Ur. l. RS, št. 72/93 in nasl. 9 Glej 9. člen Zakona o lokalnih volitvah (ZLV), Ur. l. RS, št. 72/93 in nasl.